Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist in Kraft getreten

Seit dem 01.07.2010 ist die ImmoWertV in Kraft. Sie löste damit die seit 1988 bestehende Wertermittlungsverordnung (WertV 88) ab. Ziel der neuen ImmoWertV ist die Verbesserung der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt sowie eine bessere Vergleichbarkeit der Wertermittlungsergebnisse zu ermöglichen. Nachfolgend werden die wichtigsten Neuerungen dargestellt: - In § 1 Abs 2 Satz 1 wird erstmals die Anwendbarkeit der Verordnung für nicht marktgängige bzw. marktfähige Objekte bestimmt. Dies sind insbesondere Rechte, die mangels Handelbarkeit keinen Wert besitzen. - In § 2 Satz 2 wird explizit betont, dass eine Wertermittlung nach deutschem Recht nicht vergangenheits-, sondern zukunftsorientiert ist. Der Sachverständige hat demnach die absehbaren künftigen Entwicklungen zu prüfen und entsprechend zu berücksichtigen. - Erstmalig wird ein Qualitätsstichtag (ergänzend zum Wertermittlungsstichtag) eingeführt. Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. - In § 6 werden nochmals Begrifflichkeiten präzisiert, die Aufnahme des Merkmals energetischer Eigenschaften, Definition der Restnutzungsdauer und Modernisierungen - Die Reihenfolge der Verfahrensschritte zur Verkehrswertermittlung werden in § 8 festgelegt. Bei Anwendung nur eines Verfahrensergebnisses ist dieses zu plausibilisieren. In Abs. 2 wird verbindlich festgelegt, dass (im Sachwertverfahren) die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale grundsätzlich nach der Marktanpassung zu berücksichtigen sind. Darüber hinaus sind diese in identischer Höhe in allen Wertermittlungsverfahren einfließen zu lassen. - In § 10 werden die Ermittlung und Darstellung der Bodenrichtwerte für ganz Deutschland einheitlich geregelt. - Die Marktanpassungsfaktoren werden verbindlich eingeführt (namentlich sind die Sachwertfaktoren und Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren) - es findet eine klare Differenzierung von Vergleichspreisen und Kaufpreisen beim Vergleichswertverfahren statt - in § 16 wird erstmals eine zusammenhängende Regelung der Bodenwertermittlung getroffen. In der WertV88 waren die Regelungen zur Bodenwertermittlung über mehrere Vorschriften verstreut. Gem. Abs 1 Satz 1 wird der Bodenwert grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen ermittelt. Die Diskussion, ob Bodenwerte wegen ihrer vorhandenen Bebauung zu dämpfen sind, ist damit vom Tisch - Das Liquidationsverfahren ist nunmehr ein Sonderfall der Bodenwertermittlung. Abs. 4 regelt die Bodenwertermittlung bei über- oder unterausgenutzter Grundstücke. Um eine Doppelberücksichtigung des Werteinflusses zu vermeiden wird empfohlen, diesen nur im Sachwertverfahren im Bodenwert zu berücksichtigen. - Bei den Regelungen zum Ertragswertverfahren wurden zwei weitere Varianten eingeführt: Neben der aus den Regelungen der WertV88 bekannten Aufsplittung des Reinertrages in einen Gebäude- und einen Bodenanteil ? nunmehr als allgemeines Ertragswertverfahren bezeichnet ? gibt es das vereinfachte Ertragswertverfahren (der Ertragswert wird hier als Barwert der künftigen Reinerträge zuzüglich des über die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen diskontierten Bodenwertes ermittelt. Es handelt sich jedoch mathematisch hier lediglich um eine andere Darstellungsform des ?allgemeinen Ertragswertverfahren?. Das Verfahrensergebnis ist jeweils gleich das Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge (in der Begründung auch als DCF-Verfahren bezeichnet). Hier wird der Ertragswert nicht auf Grundlage marktüblicher sondern aus den durch gesicherte Daten abgeleiteten periodisch erzielbaren Reinerträgen innerhalb eines Betrachtungszeitraums und dem Restwert des Grundstücks am Ende des Betrachtungszeitraums ermittelt. Die periodischen Reinerträge sowie der Restwert des Grundstücks sind jeweils auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen. Wichtig ist, dass es sich bei dem in der ImmoWertV genannten DCF-Verfahren nicht um ein Prognoseverfahren handelt. - Die im Ertragswertverfahren genannte Begrifflichkeit ?nachhaltig erzielbare Erträge? wurde in ?marktübliche erzielbare Erträge? umgewandelt. Hiermit geht jedoch keine Änderung der Wertermittlungsmethotik einher. - § 23 schreibt im Interesse der Markttransparenz nunmehr als Regelfall eine lineare Alterswertminderung vor. Hierbei ist jedoch auf die Modellkonformität der Daten zu achten (z.B. Ableitung der Marktanpassungsfaktoren in dem entsprechenden Alterswertminderungsmodell)